65,3
in EUR Millionen MIETERTRÄGE, verkaufsbedingter Rückgang um 16,9 % nach EUR 78,5 Millionen im Jahr 2023
23,4
in EUR Millionen FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten), - 36,4 % gegenüber EUR 36,7 Millionen im Jahr 2023
40,9
in % NETTOVERSCHULDUNGSGRAD (NET-LTV) gemäß Definition der Anleihe 2019/2027
PROFIL
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG erwirbt und hält Gewerbeimmobilien in mittelgroßen Städten und aufstrebenden Lagen von Ballungsgebieten in ganz Deutschland. Unser Schwerpunkt liegt auf Büroimmobilien mit einer Beimischung von Handels- und Hotelobjek- ten. Zum 31. Dezember bewirtschaſteten wir 51 Objekte mit einer Ver- mietungsfläche von rund 603.500 m2 und einem Marktwert von rund EUR 779,3 Millionen. Das Büroobjekt Cielo in Frankfurt ist aufgrund der at-equity-Bilanzierung in den immobilienspezifischen Kennzahlen nicht enthalten.
Unseren internationalen und regionalen Mietern bieten wir moderne und funktionale Immobilien für eine langfristige Nutzung. Nachhaltig-keit ist dabei für die DEMIRE Teil der Unternehmensstrategie. Das Unternehmen bekennt sich zu den Klimaschutzzielen des Pariser Klimaabkommens und ist bestrebt, die CO2-Emissionen der Geschäſts-tätigkeit im Rahmen einer nachhaltigen Transition des Unternehmens zu reduzieren.
KENNZAHLEN
in EUR Mio.
Ertragskennzahlen
Mieterträge
Ergebnis aus der Vermietung¹
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der zur Veräuße-rung gehaltenen Immobilien
EBIT
FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten)
Bilanzkennzahlen (31.12.)
Bilanzsumme Eigenkapitalquote (in %)
Net-LTV (ohne Gesellschaſterdarlehen, in %)
Ø nominale Zinskosten, p. a.
(ohne Gesellschaſterdarlehen, in %)
Portfoliokennzahlen (31.12.)
Verkehrswert des Bestands² Annualisierte Vertragsmieten Mietrendite (in %)
WALT (in Jahren)
EPRA-Leerstandsquote³ (in %)
Weitere Kennzahlen (31.12.)
NAV (unverwässert)
NAV je Aktie (unverwässert)
2024 2023
65,3 78,5
44,5 56,2
-
- 14,3
-
- 146,3
-
- 30,5
-
- 187,9 36,7
951,2 1.328,0
25,4 25,1
40,9 57,7
4,35 1,74
779,3 1.075,6
56,4 76,7
7,2 7,1
4,6 4,6
15,1 13,1
258,1 341,5
2,45 3,24
-
1 Im Berichtsjahr 2024 und als Änderung der Vorjahreswerte wurden Aufwendungen aus Geschäſtsbesorgungsver-trägen sowie rechtlichen Beratungen, die direkt der Erzielung von Mieterträgen zugeordnet werden, entsprechend im Mietergebnis berücksichtigt. Darüber hinaus werden Wertminderungen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen als ein Bestandteil der direkten Aufwendungen zur Erzielung von Mieterträgen dargestellt und sind daher innerhalb des GuV-Postens Ergebnis aus der Vermietung ausgewiesen worden.
-
2 Der Marktwert (in EUR Millionen) stellt die Summe der Verkehrswerte des Immobilienportfolios der DEMIRE zum Berichtsstichtag dar. Abweichend zur Bilanzsumme "Bestandsportfolio gesamt" werden keine bilanzierten Erbbaurechte sowie Betriebsvorrichtungen berücksichtigt.
-
3 Exklusive als Projektentwicklung klassifizierter Immobilien
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INHALT
UNTERNEHMEN UND AKTIONÄRE Brief des Vorstands
Vorstand und Aufsichtsrat Bericht des Aufsichtsrats DEMIRE am Kapitalmarkt Corporate Governance Portfolio im Überblick
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 26
Grundlagen des Konzerns 27
Wirtschaſtsbericht 37
Weitere rechtliche Angaben 57
Chancen und Risiken 82
Prognosebericht 93
2 KONZERNABSCHLUSS 95
3 Konzerngewinn- und -verlustrechnung 96
6 Konzerngesamtergebnisrechnung 97
8 Konzernbilanz 98
11 Konzernkapitalflussrechnung 100
15 Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung 102
24 Konzernanhang 104
Anteilsbesitz 166
Anlagenspiegel 170
Erklärung der gesetzlichen Vertreter 171 Bestätigungsvermerk des
unabhängigen Abschlussprüfers 172
Angaben zur Immobilienbewertung 181 Sensitivitätsanalyse der Immobilienbewertung
zum 31.12.2024 183
Grundlegende Daten der Gesellschaſt 187
WEITERE ANGABEN 188
Angaben nach EPRA 189
Kontakte & Impressum 203
UNTERNEHMEN UND AKTIONÄRE
Brief des Vorstands 3
Vorstand und Aufsichtsrat 6
Bericht des Aufsichtsrats 8
DEMIRE am Kapitalmarkt 11
Corporate Governance 15
Portfolio im Überblick 24
Brief des Vorstands 3
Vorstand und Aufsichtsrat 6
Bericht des Aufsichtsrats 8
DEMIRE am Kapitalmarkt 11
Corporate Governance 15
Portfolio im Überblick 24
LAGEBERICHT 26
KONZERNABSCHLUSS 95
WEITERE ANGABEN 188
BRIEF DES VORSTANDS
Sehr geehrte
Damen und Herren,
beginnen möchten wir den Rückblick auf das Jahr 2024 mit einem bedeutenden Erfolg: der erfolgreichen Verlängerung unserer Anleihe, die wir gemeinsam mit unse-ren Anleihegläubigern, Aktionärinnen und Aktionären und dem DEMIRE-Team erzielt haben. In umfangreichen Verhandlungen haben wir eine für alle Beteiligten gute Lösung gefunden. Unter anderem haben wir rund EUR 194 Mio. der Anleihe deutlich unter par zurückgeführt und damit einen Ertrag für die Gesellschaſt von rund EUR 38 Mio. erzielen können. Die verbleibenden rund EUR 253 Mio. haben wir erfolgreich bis Ende 2027 zu einem attraktiven nominalen Zinssatz von 5,0 % per annum verlängert.
Das wirtschaſtliche Umfeld im Jahr 2024 war erneut von großen Herausforderungen geprägt. Positive Entwicklungen waren der deutliche Rückgang der Inflationsrate im Jahresverlauf und die damit verbundenen Zinssenkungsschritte der Europäischen Zentralbank seit dem Sommer 2024. Allerdings wurden diese grundsätzlich positiven Entwicklungen für die Immobilienwirtschaſt durch die anhaltende wirtschaſtliche Schrumpfung in Deutschland im zweiten Jahr in Folge überschattet.
2024 war geprägt von der erfolgreichen Anleihe refinanzierung. Operativ war es ein Übergangsjahr, um durch die gezielte Optimierung des Portfolios die DEMIRE auf die Zukunſt vorzubereiten."
FRANK NICKEL, Vorstandsvorsitzender
Der Vorstand der DEMIRE
Deutsche Mittelstand Real Estate AG:
Tim Brückner, Finanzvorstand (links), Frank Nickel, Vorstandsvorsitzender (Mitte), und Ralf Bongers, Vorstand Transaktionen (rechts)
Brief des Vorstands 3
Vorstand und Aufsichtsrat 6
Bericht des Aufsichtsrats 8
DEMIRE am Kapitalmarkt 11
Corporate Governance 15
Portfolio im Überblick 24
LAGEBERICHT 26
KONZERNABSCHLUSS 95
WEITERE ANGABEN 188
Der Transaktionsmarkt für gewerbliche Immobilien blieb vor dem Hintergrund der unsicheren wirtschaſtlichen Entwicklung weiterhin eingetrübt. Konsequenterweise wurde auch der Portfoliowert der DEMIRE durch eine externe Bewertung im markt-üblichen Umfang um rund - 3 % angepasst. Diese im Vergleich zum Vorjahr deutlich schwächere Wertkorrektur signalisiert eine sich abzeichnende Stabilisierung bei den Transaktionspreisen. Trotz des anhaltend schwierigen Marktumfelds gelang es der DEMIRE, mit Veräußerungen von EUR 131 Mio. das bisher höchste jährliche Verkaufsvolumen in der Unternehmensgeschichte zu realisieren. Veräußert wurden unter anderem die Logistikimmobilie LogPark in Leipzig sowie sechs kleinere Objekte zwecks Portfoliobereinigung. Die Verkaufserlöse treiben die Entschuldung der Gesellschaſt weiter voran. Bereits mit der Teilrückzahlung der Unternehmens-anleihe und einem Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) von 40,9 % zum Jahresende 2024 haben wir hier deutliche Fortschritte erzielt.
Trotz aller Fortschritte bleibt die Anmietungsneigung aufgrund des schwierigen wirtschaſtlichen Umfelds verhalten - ähnlich wie im Vorjahr. Unsere Vermietungs-leistung erreichte 2024 rund 68.000 m² und lag damit unter dem Vorjahreswert so-wie unter dem Durchschnitt der vergangenen Jahre. Der EPRA-Leerstand1 stieg auf 15,1 % (+ 2,0 Prozentpunkte zum Vorjahr), insbesondere bedingt durch den Auszug des ehemaligen Hauptmieters MeinReal nach dessen Insolvenz in Querfurt sowie gestiegene Leerstände in Düsseldorf und Langenfeld. Die flächenbereinigte Vertragsmiete sank primär aufgrund der gestiegenen Leerstände um 3,2 %. Positive Effekte entstanden durch unsere zu einem Großteil indexierten Mietverträge. Zu-dem konnten wir ein weiteres Wachstum bei der durchschnittlichen Vertragsmiete pro m2 um 6,9 % erzielen. Für die erste Jahreshälſte 2025 gehen wir weiterhin von einem schwachen Vermietungsmarkt aus, da Vermietungsmärkte in der Regel der wirtschaſtlichen Entwicklung einige Monate hinterherlaufen.
In dem herausfordernden gesamtwirtschaſtlichen Umfeld des Jahres 2024 erzielte die DEMIRE ein plangemäßes Ergebnis. Die Mieterträge von EUR 65,3 Millionen und die Funds from Operations I (FFO I) von EUR 23,4 Millionen lagen jeweils im Rahmen der Prognose.
1 Exklusive als Projektentwicklungen klassifizierter Immobilien
Durch die gelungene Refinanzie rung und gezielte Entschuldung stärken wir die finanzielle Stabi lität der DEMIRE und schaffen die Voraussetzungen für langfris tige Flexibilität in einem heraus fordernden Marktumfeld."
TIM BRÜCKNER, Finanzvorstand
Auf dem Weg zu einem nachhaltigen Immobilienunternehmen sind wir 2024 ein gutes Stück vorangekommen. Mittels Green Lease bieten wir unseren Mietern bei-spielsweise die Möglichkeit, mit uns zusammen die Nachhaltigkeit der Immobilien und deren Effizienz zu erhöhen. Weitere Beispiele sind die sukzessive Ausstattung unserer Immobilien mit Smart Metern zur automatisierten Verbrauchserfassung und -optimierung sowie die Umstellung unseres Strombezugs auf regenerative Energien. All diese Maßnahmen sind Bausteine auf unserem Weg zu mehr Nach-haltigkeit als Immobilienunternehmen. Uns ist bewusst, dass dieser Wandel Zeit braucht - die notwendigen Schritte sind zu weitreichend, um über Nacht umgesetzt zu werden. Den Weg zu einem nachhaltigen Immobilienunternehmen verstehen wir als integrierten Teil unseres Unternehmenshandelns, um langfristig erfolgreich zu sein. Neben den konkreten Maßnahmen zur Entwicklung der Nachhaltigkeit in unserem Portfolio setzen wir auch auf ein stetig steigendes Transparenzniveau.
Brief des Vorstands 3
Vorstand und Aufsichtsrat 6
Bericht des Aufsichtsrats 8
DEMIRE am Kapitalmarkt 11
Corporate Governance 15
Portfolio im Überblick 24
LAGEBERICHT 26
KONZERNABSCHLUSS 95
WEITERE ANGABEN 188
Mit einem klaren Fokus auf Transaktionen und Portfoliobe reinigung haben wir das höchste Verkaufsvolumen in der Unter nehmensgeschichte realisiert - ein entscheidender Beitrag zur erfolgreichen Anleiherefinanzie rung und zur Optimierung unseres Portfolios."
RALF BONGERS, VORSTAND TRANSAKTIONEN
um die operativen Prozesse weiter zu beschleunigen. Zusätzlich zu diesen vielen Verbesserungsmaßnahmen haben wir uns als Vorstand auch wichtige finanzielle und operative Ziele gesetzt. So ist es uns wichtig, den Verschuldungsgrad der DEMIRE, der aktuell bei einem Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) von 40,9 % liegt, weiter zu senken und die Unternehmensanleihe teilweise frühzeitig zurückzuführen. Maßgeblich werden Immobilienverkäufe zum Erreichen dieses Ziels beitragen. Dabei werden wir unsere Strategie fortsetzen und nicht strategiekonforme Immobi-lien veräußern. Das so entstehende, bereinigte Kernportfolio wird die DEMIRE wieder für organisches Wachstum positionieren. In einem herausfordernden wirt-schaſtlichen Umfeld wollen wir außerdem sich bietende Vermietungsmöglich-keiten gewinnbringend für das Unternehmen ergreifen, wozu wir uns mit einem organisatorisch und personell verstärkten Asset-Management gut aufgestellt sehen.
Positive Marktsignale aus einem sich entspannenden Zinsumfeld könnten in den nächsten Monaten zu zusätzlichen Impulsen bei Transaktionen führen. Zudem haben wir mit der abgeschlossenen Verlängerung unserer Anleihe hohe finanzielle Planungssicherheit geschaffen. Das DEMIRE-Team wird sich 2025 wieder voller Energie seinen Zielen widmen. An dieser Stelle möchten wir uns bei allen Mitarbei-tenden auch für die hervorragende Leistung im Jahr 2024 herzlich bedanken.
Wie im Vorjahr erfüllten wir mit unserem Nachhaltigkeitsbericht die höchsten Transparenzanforderungen der EPRA, der Europäischen Vereinigung börsennotierter Immobilienunternehmen, und wurden mit dem Gold Award ausgezeichnet. Die Qualität und Tiefe der Nachhaltigkeitsberichterstattung wollen wir zukünſtig noch weiter verbessern. Im Jahr 2024 haben wir uns intensiv mit der Frage nach den wesentlichen Nachhaltigkeitskennzahlen und -informationen für unser Unternehmen beschäſtigt, sodass wir eine weitere Steigerung der Datenqualität und des Berichts-umfangs im EPRA-Nachhaltigkeitsbericht anstreben.
Das Jahr 2025 haben wir voller Tatendrang und mit bedeutenden neuen Projekten gestartet, um die DEMIRE weiterzuentwickeln und bestmöglich zu positionieren. Neben den zahlreichen Aktivitäten im Bereich der Nachhaltigkeit haben wir Anfang des Jahres 2025 ein digitales Vertragsverwaltungs- und Signatursystem eingeführt,
Wir wünschen Ihnen viel Freude bei der Lektüre unseres Geschäſtsberichts und freuen uns auf den weiteren Austausch mit Ihnen.
Frankfurt am Main, den 19. März 2025
Ihr Vorstand der DEMIRE AG
|
Frank Nickel |
Tim Brückner |
Ralf Bongers |
|
(Vorstandsvorsitzender) |
(Finanzvorstand) |
(Vorstand Transaktionen) |
Brief des Vorstands 3
Vorstand und Aufsichtsrat 6
Bericht des Aufsichtsrats 8
DEMIRE am Kapitalmarkt 11
Corporate Governance 15
Portfolio im Überblick 24
LAGEBERICHT 26
KONZERNABSCHLUSS 95
WEITERE ANGABEN 188
VORSTAND UND AUFSICHTSRAT
VORSTAND
Frank Nickel (Vorstandsvorsitzender)
Vorstandsvorsitzender seit 3. April 2024
Bestellung bis zum 31. März 2026
Herr Frank Nickel (geb. 1959) ist seit 3. April 2024 Vorstandsvorsitzender der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG in Langen. Bereits seit September 2022 beriet Herr Nickel das Unternehmen als Senior Advisor. Von 2016 bis 2019 war Herr Frank Nickel Vorstandsvorsitzender der CA Immobilien Anlagen AG (CA Immo) in Wien. Zuvor arbeitete er von 2013 bis 2015 als Vorstandsvorsitzender von Cushman & Wakefield Deutschland in Frankfurt und war Vorsitzender der Corpo-rate Finance Business Unit von EMEA Cushman & Wakefield. In beiden Positionen sammelte er umfangreiche Erfahrung in der strategischen Neuausrichtung von Im-mobiliengesellschaſten. In den Jahren 2006 bis 2012 war Herr Nickel als Managing Director bei der Deutschen Bank in Frankfurt tätig. Zuvor arbeitete er unter ande-rem bei Fortress Investment Group Germany und der Commerzbank.
Tim Brückner (Finanzvorstand)
Finanzvorstand seit 1. Februar 2019
Bestellung bis zum 31. Dezember 2026
Herr Tim Brückner (geb. 1977) ist seit 1. Februar 2019 Finanzvorstand der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG in Langen. Mit Wirkung zum 20. Mai 2019 wurde er zudem zum Vorstandsvorsitzenden (CEO) der Fair Value REIT-AG bestellt. Der ge-lernte Bankkaufmann arbeitete von 2012 bis 2019 für die Corpus Sireo Real Estate, unter anderem als Geschäſtsführer der Tochtergesellschaſt in Luxemburg und als Head of Portfolio Management. In den Jahren 2007 bis 2012 war Herr Brückner bei der Rothschild GmbH tätig, zuletzt als Vice President. Von 2005 bis 2007 arbeitete er im Bereich Global Advisory bei HSBC in London. Herr Brückner erlangte 2005 den Bachelor of Business Administration, Banking and Finance und den Master of Arts (Banking & Finance) an der Hochschule für Bankwirtschaſt/Frankfurt School of Finance & Management. Während seines Studiums war er als Analyst bei der BHF Bank AG sowie bei ING Investment Banking tätig.
Prof. Dr. Alexander Goepfert (Vorstandsvorsitzender)
Vorstandsvorsitzender seit 1. Januar 2023 Ausgeschieden am 3. April 2024
Ralf Bongers (Vorstand Transaktionen)
Vorstand seit 1. April 2023
Bestellung bis zum 31. März 2026
Herr Prof. Dr. Alexander Goepfert (geb. 1956) war vom 1. Januar 2023 bis zum 3. April 2024 Vorstandsvorsitzender der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG in Langen, wo er von 2018 bis Ende 2022 Aufsichtsratsvorsitzender war. Seit Anfang 2023 bis Juli 2024 war er Mitglied im Aufsichtsrat der Fair Value REIT-AG. Herr Goepfert leitete als Honorarprofessor an der EBS Universität für Wirtschaſt und Recht in Wiesbaden/Oestrich-Winkel das Competence Center für Immobilien-wirtschaſtsrecht. Bis Ende 2020 war er Senior Advisor von Apollo Global Manage-ment, einem der weltweit führenden Private-Equity-Investoren. Zwischen 2011 und 2018 war war Herr Prof. Dr. Alexander Goepfert Partner der Rechtsanwaltssozietät Noerr Partnerschaſtsgesellschaſt mbB, bei welcher er die internationale Noerr Real Estate Investment Group aufbaute und leitete. Davor war war Herr Prof. Dr. Alexander Goepfert langjährig als Partner bei Freshfields Bruckhaus Deringer LLP und der Vorgängersozietät Bruckhaus Westrick Stegemann tätig.
Herr Ralf Bongers (geb. 1966) ist seit 1. April 2023 Vorstand Transaktionen - Chief Investment Officer - der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG in Langen. Herr Bongers bringt seine Erfahrung aus mehr als 30 Berufsjahren in der Immobilien-branche ein - davon mehr als 20 Jahre als Berater internationaler Finanzinvestoren und institutioneller Immobilienunternehmen. Von 2013 bis 2015 war er als Berater für AXA Investment Managers Deutschland tätig. 2016 übernahm er eine feste leitende Position im Asset-Management der AXA IM. Ab 2017 bis März 2023 leitete er bei AXA IM das gesamte Asset-Management als Head of Asset Management Germany und war in dieser Rolle operativ verantwortlich für ein Gesamtportfolio von über EUR 10 Milliarden und Verkaufstransaktionen von über EUR 3,5 Milliarden.
Brief des Vorstands 3
Vorstand und Aufsichtsrat 6
Bericht des Aufsichtsrats 8
DEMIRE am Kapitalmarkt 11
Corporate Governance 15
Portfolio im Überblick 24
LAGEBERICHT 26
KONZERNABSCHLUSS 95
WEITERE ANGABEN 188
AUFSICHTSRAT
Markus Hofmann (Aufsichtsratsvorsitzender)
Mitglied des Aufsichtsrats seit 1. Januar 2023
Aufsichtsratsvorsitzender seit 25. Januar 2023
Herr Markus Hofmann (geb. 1969) ist Diplom-Kaufmann und Immobilienökonom der EBS, Oestrich-Winkel, wo er auch über zehn Jahre als Dozent tätig war. Seit 2009 ist Herr Hofmann geschäſtsführender Gesellschaſter der Renocle GmbH in Frankfurt. Von 2017 bis 2022 war er zudem Senior Advisor der Arminius Group mit Sitz in Frankfurt sowie von 2014 bis 2017 Partner bei Oceans & Company GmbH in Frankfurt. In den letzten 26 Jahren führte Markus Hofmann zahlreiche deutsche und europäische Immobilientransaktionen, Asset-Management-Aktivitäten sowie Finanzierungsprojekte erfolgreich zum Abschluss. Weitere berufliche Stationen waren geschäſtsführender Gesellschaſter der Feldberg Capital GmbH in Frankfurt, die Leitung des Deutschland- und Central-Europe-Geschäſts der Citi Property Investors in Frankfurt und London sowie Tätigkeiten im Bereich Private Equity von The Carlyle Group, im Real Estate Investment Banking bei der Deutschen Bank und in der Immobilien-Projektfinanzierung bei der Bayerischen Landesbank.
Ernö Theuer (Mitglied des Aufsichtsrats)
Mitglied des Aufsichtsrats seit 7. Mai 2024
Herr Ernö Theuer (geb. 1962) ist seit 2006 geschäſtsführender Gesellschaſter der CRESPI Group in Frankfurt am Main, die sich mit dem Eingehen, Halten und Ver-walten von Beteiligungen beschäſtigt. Zudem ist er seit 2021 geschäſtsführender Gesellschaſter der CK Holding GmbH und seit Anfang 2024 Geschäſtsführer der SC Finance Four GmbH. Zuvor war Herr Theuer in verschiedenen geschäſtsführenden Positionen aktiv, unter anderem bei T&P Management Consultants AG, PE Verlag für Wirtschaſtsinformationen GmbH und HEGRA GmbH & Co. KG, nachdem er als Vorstandsassistent und Vertriebsleiter in der Konsumgüterindustrie tätig gewesen war. Ernö Theuer ist Senior Advisor bei einem deutschen börsennotierten Private-Equity-Unternehmen und als Gründungs- und Finanzierungsberater an zwei global bekannten Kreditinstituten für Wiederaufbau sowie der World Bank akkreditiert.
Prof. Dr. Kerstin Hennig (Mitglied des Aufsichtsrats)
Mitglied des Aufsichtsrats seit 29. Mai 2019 Niederlegung des Aufsichtsratsmandats zum 1. Mai 2024
Frank Hölzle (stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats)
Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 14. Februar 2017
Herr Frank Hölzle (geb. 1968) ist Diplom-Volkswirt und seit 2015 CEO der Care4 AG, einem Single Family Office mit Sitz in Basel, Schweiz. Von 2003 bis 2010 war Herr Hölzle Vorstand und Partner der eCapital entrepreneurial Partners AG, einer Venture-Capital-Gesellschaſt mit Sitz in Münster. Seit 2010 ist er bei der Care4 AG, einem Single Family Office in Basel, tätig und seit 2015 der CEO der Gesellschaſt. Weitere Mandate hat Herr Frank Hölzle in den Aufsichtsräten der Fair Value REIT-AG, der Evana AG sowie im Verwaltungsrat der SIC Invent AG mit Sitz in Basel und der Ferrina AG in Liechtenstein. Herr Hölzle ist ausgebildeter Coach für Geschäſtsführer, Vorstände und Führungskräſte.
Frau Prof. Dr. Kerstin Hennig (geb. 1964) ist Dr. rer. pol., Professorin für Real Estate Management und war bis 2023 Leiterin des EBS Real Estate Management Instituts (REMI) an der EBS Universität für Wirtschaſt und Recht. Sie ist nunmehr Professorin an der Frankfurt School of Finance & Management und lehrt und forscht auf dem Gebiet der Immobilienökonomie mit den Schwerpunkten Impact Investment, Innovation & Entrepreneur- and Leadership, Sustainability. In den letzten Jahren war Frau Prof. Dr. Kerstin Hennig in der Immobilienbranche mit den Schwerpunkten Real Estate Management und Investment tätig. Ihre bisherigen beruflichen Stationen waren unter anderem bei den Unternehmen debis Immobilienmanagement, Tishman Speyer Properties, UBS AG, IVG Immobilien AG und Groß & Partner. Parallel dazu war Frau Prof. Dr. Kerstin Hennig regelmäßig als Dozentin und Lehrbeauſtragte an verschiedenen Hochschulen und Instituten tätig.
Brief des Vorstands 3
Vorstand und Aufsichtsrat 6
Bericht des Aufsichtsrats 8
DEMIRE am Kapitalmarkt 11
Corporate Governance 15
Portfolio im Überblick 24
LAGEBERICHT 26
KONZERNABSCHLUSS 95
WEITERE ANGABEN 188
BERICHT DES AUFSICHTSRATS
Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Aktionärinnen und Aktionäre,
der Aufsichtsrat hat im Geschäſtsjahr 2024 die ihm gemäß Gesetz und Satzung der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG sowie gemäß seiner Geschäſtsord-nung obliegenden Aufgaben und Verantwortungen wahrgenommen.
Aufsichtsrat und Vorstand pflegten im gesamten Geschäſtsjahr eine kontinuierliche Zusammenarbeit und einen intensiven und konstruktiven Austausch. Neben den in diesem Bericht explizit genannten Themen erstreckte sich dies auch auf alle weiteren wesentlichen Fragen zur Gesellschaſt und zum Konzern. Der Aufsichtsrat hat den Vorstand regelmäßig beraten. Er hat die Führung der Geschäſte unter dem Gesichtspunkt der Rechtmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und Wirtschaſtlichkeit über-wacht. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand unmittelbar in Entscheidungen ein-gebunden, die von grundsätzlicher Bedeutung für die Gesellschaſt oder den Konzern waren.
Der Vorstand unterrichtete den Aufsichtsrat wie in den Vorjahren anhand regel-mäßiger schriſtlicher und mündlicher Vorstandsberichte. Hierbei wurden wesent-liche Fragen zur Entwicklung der für die Gesellschaſt und den Konzern relevanten Märkte, zu potenziellen und tatsächlichen Immobilientransaktionen, zur kurz- und langfristigen Unternehmensplanung sowie zum aktuellen Gang der Geschäſte ein-gehend erörtert. Die Lage der Gesellschaſt und des Konzerns einschließlich der Liquiditäts-, Finanzierungs- und Risikolage, das konzernweite Risikomanagement-system, die laufenden Immobilienprojekte und die strategische Weiterentwicklung des Konzerns waren ebenfalls Bestandteil der Diskussionen. Hierbei nahm der Aufsichtsrat seine Überwachungstätigkeit insbesondere im Hinblick auf die im November 2024 abgeschlossene Refinanzierung der Unternehmensanleihe 2019/2024 intensiv wahr. Die vom Vorstand bereitgestellten Informationen wurden vom Aufsichtsrat bezüglich ihrer Plausibilität kritisch überprüſt.
Abweichungen des Geschäſtsverlaufs von den zuvor verabschiedeten Plänen und Zielen sowie geeignete Maßnahmen, diesen Abweichungen zu begegnen bzw. diese im Kapitalmarkt zu kommunizieren, wurden vom Vorstand im Einzelnen erläutert und vom Aufsichtsrat geprüſt. Zu den Berichten und Beschlussvorschlägen des Vorstands haben die Mitglieder des Aufsichtsrats, soweit dies nach den gesetz-lichen und satzungsmäßigen Bestimmungen sowie den Geschäſtsordnungen erfor-derlich war, nach gründlicher Prüfung und Beratung ihre Zustimmung gegeben.
Über besondere Geschäſtsvorgänge, die für die Beurteilung von Lage und Entwick-lung sowie für die Leitung der Gesellschaſt bzw. des Konzerns aus Sicht des Vorstands von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsratsvorsitzende durch den Vorstand auch zwischen den Sitzungen des Aufsichtsrats mündlich und durch schriſtliche Berichte in Kenntnis gesetzt. In Bezug auf den laufenden Restruk-turierungs- und den abgeschlossenen Refinanzierungsprozess berichtete der Vor-stand dem Aufsichtsrat regelmäßig in einem gemeinsamen Forum schriſtlich und mündlich über den Prozessstand und die Liquiditätslage. Zustimmungspflichtige Angelegenheiten legte der Vorstand zeitnah zur Beschlussfassung vor. Der Vor-sitzende des Aufsichtsrats stand persönlich in engem Kontakt mit dem Vorstand und hat sich regelmäßig über den aktuellen Geschäſtsgang und die wesentlichen Geschäſtsvorfälle informiert. Auch außerhalb von Sitzungen hat er die übrigen Aufsichtsratsmitglieder informiert und Entwicklungen mit ihnen erörtert.
Berater- oder sonstige Dienstleistungsbeziehungen zwischen Aufsichtsratsmitglie-dern und der Gesellschaſt bestanden im Jahr 2024 erneut nicht. Mit der Frankfurt School of Finance & Management besteht seit dem Jahr 2024 eine Zuwendungsver-einbarung zur Förderung der wissenschaſtlichen Forschung. Frau Prof. Dr. Kerstin Hennig ist seit 2023 Professorin an der Frankfurt School und leitet das Real Estate Institute, an dem die Gesellschaſt Gründungsmitglied ist. Interessenkonflikte von Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern, die dem Aufsichtsrat gegenüber unver-züglich offenzulegen sind und über die die Hauptversammlung zu informieren ist, sind im Berichtsjahr nicht aufgetreten.
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