07/04/2025 - DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG: Einzelabschluss 2024 - Jahresabschluss zum 31.12.2024 nebst Lagebericht (DEMIRE Einzelabschluss 2024 DE 1)

Legende zur Navigation durch den Bericht:

Verweis zum Inhaltsverzeichnis Verweis auf eine andere Seite innerhalb des Berichts Verweis auf Internetseiten

INHALT

ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 2

Grundlagen des Konzerns 2

Wirtschaſtsbericht 12

Weitere rechtliche Angaben 32

Chancen und Risiken 57

Prognosebericht 68

BILANZ

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

70 72

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 73

Allgemeine Angaben und Grundlagen

zum Jahresabschluss 73 Angaben zu Bilanzierungs­

und Bewertungsgrundsätzen 77

Erläuterungen zur Bilanz 80

Erläuterungen zur Gewinn­ und Verlustrechnung 90

Sonstige Angaben 92

Anlagenspiegel 98

Anteilsbesitzliste 100

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES

UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

IMPRESSUM

103 111

LAGEBERICHT 2

Grundlagen des Konzerns 2

Wirtschaſtsbericht 12

Weitere rechtliche Angaben 32

Chancen und Risiken 57

Prognosebericht 68

BILANZ 70

RECHNUNG 72

GESCHÄFTSJAHR 2024 73

GRUNDLAGEN DES KONZERNS

Der zusammengefasste Lagebericht berichtet über die Geschäſtsentwicklung der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG ("die Gesellschaſt"), Frankfurt am Main, und des Konzerns ("DEMIRE" oder "DEMIRE­Konzern") für das Geschäſtsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024. Die Gesellschaſt bilanziert nach den Vor­schriſten des Handelsgesetzbuchs (HGB) sowie nach den Vorschriſten des Aktien­gesetzes (AktG). Der Konzern bilanziert nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriſten. Die Zusammensetzung des Konsolidierungskreises, der integraler Bestandteil des Konzernabschlusses ist, wirdim Konzernanhang ab S. 112 aufgeführt.

Aufstellung und Ausrichtung

Geschäſtstätigkeit

Büroimmobilien betrachtet die DEMIRE die Rendite­/Risikostruktur für das Geschäſts­feld Gewerbeimmobilien als angemessen.

Die Gesellschaſt legt Wert auf Verträge mit solventen Mietern sowie das Realisieren von immobilieneigenen Potenzialen. Daher rechnet die DEMIRE auch weiterhin mit stabilen und nachhaltigen Mieteinnahmen und soliden Werten im Rahmen der Marktentwicklung.

Der Geschäſtsansatz ist grundsätzlich auf Portfoliowachstum ausgerichtet, wobei die Gesellschaſt nicht­strategiekonforme Objekte wieder abgibt. Die erfolgreiche Verlängerung der Unternehmensanleihe 2019/2024 bis zum Jahresende 2027 führt zu einer vorübergehenden Anpassung der Strategie zur langfristigen Stabilisierung der Geschäſtstätigkeit. Dafür soll der Verschuldungsgrad weiter reduziert werden. Dies wird voraussichtlich unter anderem über Immobilienverkäufe erfolgen, sodass vorläufig von einer sich verkleinernden Portfoliobasis ausgegangen wird.

PRÜFERS 103

IMPRESSUM 111

Erwerb und wertorientierte Entwicklung von Gewerbeimmobilien

Die DEMIRE erwirbt und hält Gewerbeimmobilien in Regionalzentren, Mittelstädten und aufstrebenden Randlagen von Ballungsgebieten in ganz Deutschland. Dabei bildet die Objektqualität im Zusammenhang mit dem Standort ein wesentliches Investitionskriterium. Das Portfolio zeichnet sich durch immobilienwirtschaſtliche Potenziale und Attraktivität sowohl für international agierende als auch für regio­nale Mieter aus.

Dabei weisen diese Märkte aufgrund der tendenziell hohen Stabilität von in der Re­gion ansässigen mittelständischen Unternehmen und der öffentlichen Verwaltung eine besondere Stabilität bezüglich der Mieternachfrage auf (vgl.bulwiengesa - Büroimmobilienmarkt - Investmentchance an Sekundärstandorten 2021_Demire_ Sekundärstandorte.pdf). Ein effizientes Immobilienmanagement in derartigen Regionen erfordert ein besonderes Verständnis für die regionalen Märkte sowie ein gut funktionierendes Netzwerk zu lokalen Privatunternehmen und Mietern der öffentlichen Hand - über beides verfügt DEMIRE in besonderem Maße. Das Unter­nehmen richtet seinen Portfoliofokus vom Grundsatz her auf einen Mix aus Büro­, Handels­ und Hotelobjekten. Mit einer aktuellen Übergewichtung von

Die DEMIRE entwickelt die Organisation operativ und prozessual mit zahlreichen Maßnahmen weiter. Neben Kostendisziplin wird die operative Leistung durch gezielte Steuerung des externen Property­Managements und weiterer Dienstleister sowie den Ausbau der internen Asset­ und Portfoliomanagementstrukturen ge­steigert.

Börsennotierung ermöglicht Aktionären Beteiligung am Wachstum

Die Wertpapiere der DEMIRE sind im Regulierten Markt (Prime­Standard­Segment) der Frankfurter Wertpapierbörse notiert.

Im Mittelpunkt der unternehmerischen Weiterentwicklung steht für die DEMIRE die Erfüllung der Interessen der Aktionärinnen und Aktionäre. In ihrem Sinne soll der Portfoliowert des Unternehmens wachsen. Gleichzeitig strebt das Unternehmen die Erwirtschaſtung stabiler Erträge an.

Bei möglichen Zukäufen konzentriert sich das Unternehmen auf Assets mit Ent­wicklungspotenzialen. Verkauſt werden wirtschaſtlich reife Assets und kleinere, nicht zum Kernbestand gehörende Objekte. Zum Stichtag liegen für Objekte mit

LAGEBERICHT 2

Grundlagen des Konzerns 2

Wirtschaſtsbericht 12

Weitere rechtliche Angaben 32

Chancen und Risiken 57

Prognosebericht 68

BILANZ 70

RECHNUNG 72

GESCHÄFTSJAHR 2024 73

PRÜFERS 103

IMPRESSUM 111

einem Marktwert von EUR 76,7 Millionen Kaufangebote vor, sodass diese zum Verkauf klassifiziert sind. Die Kaufangebote unterliegen einem weiteren Prüfungs­prozess und führen gegebenenfalls nicht zu einem Verkaufsabschluss. Zum Bilanz­stichtag verfügte die DEMIRE über einen Immobilienbestand von 51 Objekten mit einer Vermietungsfläche von rund 603.450 m² und einem Marktwert von rund EUR 779,3 Millionen (inklusive zur Veräußerung gehaltener Immobilien). Die Büro­immobilie Cielo in Frankfurt am Main ist in diesen Kennzahlen nicht enthalten, da sie in einem Joint Venture gehalten und at­equity bilanziert wird.

Gliederung des Geschäſts in drei Segmente

Die DEMIRE gliedert ihr Geschäſt in drei Segmente: das Segment "Bestandsportfolio", das Segment "Fair Value REIT" und das Segment "Zentralbereich/Sonstiges". Das strategisch bedeutsame Segment Bestandsportfolio enthält die Vermögenswerte und Tätigkeiten derjenigen Tochter­ und Enkelgesellschaſten der DEMIRE, die nicht dem Tochterunternehmen Fair Value REIT­AG zuzuordnen sind. Das Segment Fair Value REIT bildet die Investmentaktivitäten im direkten wie auch indirekten Immobilien­besitz dieser selbst börsennotierten Tochtergesellschaſt mit REIT­Status im Konzern­zusammenhang ab. Im Segment Zentralbereich/Sonstiges werden die administra­tiven und übergreifenden Aufgaben im Konzern wie Risikomanagement, Finanzen und Controlling, Investor Relations, Recht, IT und Compliance zusammengefasst.

Ziele und Strategie

Der 2019 aufgestellte strategische Mittelfrist­Plan REALize Potential für die weitere Entwicklung der DEMIRE gibt grundsätzlich weiter die Zielrichtung der Unternehmens­strategie vor, wurde jedoch aufgrund der Marktgegebenheiten und der im Jahr 2024 erfolgreich abgeschlossenen Verlängerung der Unternehmensanleihe bis Ende 2027 angepasst. Langfristig verfolgt die DEMIRE folgende Ziele:

• 1. Steigerung der Portfolioqualität für ein risikoadjustiertes Unternehmenswachstum

• 2. Wiederherstellung der nachhaltigen Dividendenfähigkeit

• 3. Erreichung des Investment­Grade­Ratings

Für das Erreichen dieser Ziele verfolgt das Unternehmen vier zentrale Stoßrichtungen bzw. strategische Hebel:

• 1. Transactions - Fortlaufende Optimierung der Portfoliostruktur und Schaffung zusätzlicher Liquidität für die Senkung des Verschuldungsgrades; mittelfristiges Ziel des Portfoliowachstums in Sekundärlagen entsprechend der Marktsituation

• 2. Management - Ausschöpfung von Immobilienpotenzialen durch aktives und wertorientiertes Immobilienmanagement

• 3. Financials - Senkung des Verschuldungsgrades und langfristige Stabilisierung der Finanzierungsstruktur

• 4. Processes - Realisierung von Optimierungspotenzialen in Abläufen und Strukturen

Im Detail lassen sich diese Hebel wie folgt beschreiben:

Transactions

Das langfristige Ziel des Portfoliowachstums wird zurzeit zurückgestellt, um die DEMIRE durch eine Senkung des Verschuldungsgrades für neues Wachstum strate­gisch auszurichten. Dafür sollen Immobilien verkauſt werden, womit sich der Im­mobilienbestand in den nächsten beiden Jahren voraussichtlich verkleinern wird. Mit der zusätzlichen Liquidität soll auch in Potenziale im Portfolio investiert werden, um das Portfolio wertschaffend und nachhaltig weiterzuentwickeln.

Nach Abschluss der Stabilisierung der Finanzierungsstruktur fokussiert sich die Gesellschaſt bei Zukäufen weiter strategisch auf Regionalzentren, Mittelstädte und aufstrebende Randlagen von Ballungsgebieten in ganz Deutschland. Zur Optimie­rung der Risikostruktur diversifiziert die DEMIRE das Portfolio in einem dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt angemessenen Verhältnis in die Nutzungs­arten Büro, Handel und Sonstige (inklusive Hotel).

LAGEBERICHT 2

Grundlagen des Konzerns 2

Wirtschaſtsbericht 12

Weitere rechtliche Angaben 32

Chancen und Risiken 57

Prognosebericht 68

BILANZ 70

RECHNUNG 72

GESCHÄFTSJAHR 2024 73

PRÜFERS 103

IMPRESSUM 111

Der langfristig angestrebte Ausbau des Portfolios ermöglicht die Realisierung von Skaleneffekten, die sich positiv auf die Kostenstruktur auswirken. So können bei­spielsweise Verwaltungs­, Finanzierungs­ und Dienstleistungskosten weiter gesenkt werden.

Management

Über ein kontinuierlich verbessertes wertorientiertes Immobilienmanagement will die Gesellschaſt weitere Immobilienpotenziale heben. Zu den Maßnahmen zählen unter anderem der Ausbau der internen Portfolio­ und Asset­Management­Kapazi­täten. Diese Kapazitätsstärkung ermöglicht dem Portfolio­ und Asset­Management beispielsweise die Entwicklung dezidierter Einzelobjektstrategien, auch unter der Berücksichtigung steigender Nachhaltigkeitsanforderungen. Zugleich ist es so möglich, sich auf Bestandsmieterbetreuung und Neuvermietung zu fokussieren sowie die Kostenstrukturen auf Einzelobjektebene durch die intensive Steuerung des Property­ und Facility­Managements zu verbessern.

Im Rahmen des Portfoliomanagements arbeitet die Gesellschaſt aktiv an der Optimierung der Portfoliostruktur und der konsequenten Umsetzung der ABBA­Strategie. Dabei werden kleine, wenig rentable Objekte an nicht­strategischen Standorten und Lagen abgegeben und strategiekonforme Objekte erworben. Objekte, die aufgrund veränderter Marktgegebenheiten einer Restrukturierung bedürfen, werden mit dem aktiven Asset­Management­Ansatz der DEMIRE neu positioniert. Einen weiteren Schwerpunkt des Portfoliomanagements bildet die fortlaufende Weiterentwicklung der Immobilien insbesondere unter Berücksichti­gung von Nachhaltigkeitskriterien.

Financials

Die DEMIRE prüſt laufend die finanziellen Leistungsindikatoren mit dem Ziel der Optimierung. Dabei richtet das Unternehmen sein besonderes Augenmerk auf die Kostenstrukturen. Neben dem Monitoring der Leistungsindikatoren werden insbe­sondere nicht­operative Kosten regelmäßig überprüſt und einem Benchmarking unterzogen.

Mit einem proaktiven Liquiditätsmanagement wurden im Jahr 2024 schrittweise finanzielle Reserven für finanziellen Gestaltungsraum zur Rückzahlung der Anleihe 2019/2024 aufgebaut (nominal EUR 499 Millionen). Nach Teilrückzahlung der An­leihe sanken die liquiden Mittel seit dem Jahresende 2023 (EUR 120 Millionen) auf EUR 45 Millionen zum Jahresende 2024. Insgesamt sanken die Finanzverbindlich­keiten gegenüber dem Jahresende 2023 (EUR 791 Millionen) auf EUR 490 Millionen. In Abhängigkeit von weiteren Liquiditätszuflüssen, insbesondere aus Immobilien­verkäufen, soll die Unternehmensanleihe 2019/2027 teilweise frühzeitig zurück­geführt werden.

Die Verwaltungskosten stiegen im Jahr 2024 auf EUR 13,8 Millionen (+31,6 % zum Vorjahr) im Wesentlichen aufgrund von höheren Beratungskosten im Zusammen­hang mit der Anleiheverlängerung. Im erneut positiven Finanzergebnis von EUR 10,4 Millionen (- 0,9 % zum Vorjahr) spiegelt sich insbesondere der Ertrag aus dem Rückkauf von Anleihen unter par im Rahmen der Restrukturierung der Anleihe wider. Der Nettoverschuldungsgrad (Net­Loan­to­Value, ohne Gesellschaſter­darlehen) sank, primär bedingt durch die Teilrückzahlung der Anleihe unter par und Immobilienverkäufe, gegenüber dem Jahresende 2023 (57,7 %) auf 40,9 %.

Darüber hinaus pflegt die DEMIRE ihr regionales Netzwerk zu Verwaltungen, Wirt­schaſtsverbänden, Maklern und anderen regionalen Immobilienakteuren und erweitert dieses nach Möglichkeiten.

Processes

Zur DEMIRE­Unternehmenskultur gehört die stetige Arbeit an der Verbesserung der bestehenden Prozesse, Abläufe und Strukturen. Im Jahr 2024 hat der DEMIRE­Konzern seine Prozesse weiter optimiert und vereinheitlicht. So wurde der Bereich Asset­Management organisatorisch neu ausgerichtet und eine Position Head of

LAGEBERICHT 2

Grundlagen des Konzerns 2

Wirtschaſtsbericht 12

Weitere rechtliche Angaben 32

Chancen und Risiken 57

Prognosebericht 68

BILANZ 70

RECHNUNG 72

GESCHÄFTSJAHR 2024 73

Asset­Management besetzt. Gleichzeitig wurde das Transaktionsteam neu organi­siert und personell verstärkt. Ende 2024 wurde ein zentrales digitales Dokumenten­managementsystem eingeführt. Zugleich wurde ein zweites Rating bei der Rating­agentur Scope für die Unternehmensanleihe 2019/2027 eingeholt. Des Weiteren wurde unser Nachhaltigkeitsbericht im Jahr 2024 zum zweiten Mal von der EPRA mit Gold ausgezeichnet, sodass wir auch in diesem Bereich nachweislich höchsten Transparenzanforderungen genügen.

Unternehmenssteuerung

Steuerung: Kenngrößen richten sich auf Ertrags- und Wertentwicklung aus Zur Steuerung unseres Unternehmens nutzen wir eine Reihe wirtschaſtlicher Kenn­zahlen. Sie beziehen sich auf die Dimensionen Ertrag und Liquidität sowie den bilanziellen Vermögenswert.

Den Zinsaufwendungen kommt ebenfalls eine wesentliche Bedeutung zu, da sie das Finanzergebnis und somit auch das Periodenergebnis und die Cashflow­Entwicklung erheblich beeinflussen. Ein aktives und laufendes Management des Fremdfinanzierungsportfolios, verbunden mit einer kontinuierlichen Marktbeob­achtung und ­bewertung, hat zum Ziel, das Finanzergebnis im Rahmen der Markt­gegebenheiten zu optimieren.

Die wesentliche bilanzbezogene Kennzahl zur Messung der Wertschöpfung ist die Veränderung des Net Asset Value (NAV), bereinigt um Dividendenausschüttungen.

Eine weitere Kennzahl im Konzern stellt der Net­Loan­to­Value (Net­LTV) dar, der gemäß der Definition der Unternehmensanleihe 2019/2027 als Finanz­ und Leasing­verbindlichkeiten (ohne Shareholder Loan) abzüglich Zahlungsmittelbestand im Verhältnis zu den gesamten Aktiva abzüglich Firmenwert und Zahlungsmittel­bestand berechnet wird (sieheS. 26).

PRÜFERS 103

IMPRESSUM 111

Auf der Ertragsseite nutzt die DEMIRE als wesentliche Kennzahlen Mieterträge so­wie das operative Ergebnis, wie es in den Funds from Operations nach Steuern, vor Minderheiten und ohne Zinsen des Shareholder Loan (FFO I) abgebildet wird. Zur Steigerung des FFO I hat das Management die Aufgabe, den Cashflow der Bestands­immobilien im Zeitablauf sowie durch aktives Portfoliomanagement zu verbessern. Dafür werden auf operativer Ebene insbesondere die Entwicklung des Vermie­tungsstands, die Ist­Nettokaltmiete pro m², die laufenden Instandhaltungs­ und Betriebskosten, umlagefähige Nebenkosten, Mietausfälle sowie das Nettobetriebs­ergebnis der Immobilien (NOI) durch regelmäßige Auswertungen überwacht und aktiv gesteuert. Eine integrierte Cashflow­Planung verknüpſt sowohl die Geschäſts­bereiche als auch die einzelnen Objekte miteinander. Für die DEMIRE AG stellen die nach handelsrechtlichen Regelungen ermittelten Umsatzerlöse und das Jahres­ergebnis die zentralen Messgrößen dar.

Neben der Ertragssituation beobachten wir auch laufend die Liquiditätslage. Auf Ebene des Konzerns werden die Ertrags­ und Liquiditätsströme aggregiert und bewertet.

Unternehmensführung: Vorstand und Aufsichtsrat

Das Mutterunternehmen des Konzerns ist die DEMIRE AG. Sie wird durch den Vor­stand geleitet, der eigenverantwortlich die Geschäſte führt und die strategische Ausrichtung des Unternehmens bestimmt. Die Umsetzung der Strategie erfolgt in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat überwacht die Tätigkeiten des Vorstands und wird von ihm regelmäßig über den Geschäſtsverlauf, die Strategie sowie über potenzielle Chancen und Risiken informiert. Im ersten Quartal 2024 bestand der Vorstand aus dem Vorstandsvorsitzenden Herrn Prof. Dr. Alexander Goepfert, dem Finanzvorstand Herrn Tim Brückner und dem Vorstand Transaktion Herrn Ralf Bongers. Im April 2024 wurde Herr Prof. Dr. Goepfert vom Aufsichtsrat abberufen und Herr Frank Nickel vom Aufsichtsrat zum neuen Vorstandsvorsitzenden ernannt.

Die Überwachung des Vorstands erfolgt durch den Aufsichtsrat. Dieser bestand im Geschäſtsjahr 2024 aus drei Mitgliedern, die auf der Hauptversammlung 2024 im Amt bestätigt bzw. berufen wurden. Den Vorsitz hatte Herr Markus Hofmann inne, stell­vertretender Vorsitzender war Herr Frank Hölzle. Bis Mitte Mai war Frau Prof. Dr. Kerstin Hennig ebenfalls Aufsichtsrätin. Frau Prof. Dr. Hennig trat im Mai 2024 zurück.

LAGEBERICHT 2

Grundlagen des Konzerns 2

Wirtschaſtsbericht 12

Weitere rechtliche Angaben 32

Chancen und Risiken 57

Prognosebericht 68

BILANZ 70

RECHNUNG 72

GESCHÄFTSJAHR 2024 73

PRÜFERS 103

IMPRESSUM 111

Herr Ernö Theuer wurde daraufhin im Mai 2024 gerichtlich als Aufsichtsratsmitglied bestellt und im November 2024 in der Hauptversammlung gewählt.

Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich zu einer verantwortungsbewussten Leitung und Überwachung des Unternehmens im Sinne der Prinzipien einer guten Corporate Governance. Die Grundsätze sind Voraussetzung für nachhaltigen Unter­nehmenserfolg und zentrale Richtschnur für das Verhalten im Geschäſtsalltag der DEMIRE AG. Vorstand und Aufsichtsrat sind davon überzeugt: Eine gute Corporate Governance stärkt das Vertrauen der Geschäſtspartner und Mitarbeitenden sowie der Öffentlichkeit in das Unternehmen. Sie erhöht seine Wettbewerbsfähigkeit und sichert das Vertrauen der Finanzpartner in die DEMIRE AG.

Portfolio

Diversifizierter Bestand mit Schwerpunkt auf Büroimmobilien

Am 31. Dezember 2024 umfasste das Bestandsportfolio 51 Gewerbeimmobilien (Vorjahr: 59) mit einer vermietbaren Gebäudefläche von insgesamt 603.450 m² (Vorjahr: 858.392 m²).

Der Marktwert der Immobilien betrug am 31. Dezember 2024 insgesamt EUR 779,3 Millionen (Vorjahr: EUR 1.075,6 Millionen). Von diesem Bestand machten gemessen am Marktwert Büroimmobilien mit etwa 63 % (Vorjahr: 59 %) den größten Anteil aus. Ungefähr 29% entfallen auf Handelsimmobilien (Vorjahr: 26%). Etwa 8 % gehen auf sonstige Immobilien (insbesondere Hotel) zurück (Vorjahr: 15 %). Der Marktwert je Quadratmeter beträgt durchschnittlich EUR 1.291 (Vorjahr: EUR 1.253) und liegt über alle Immobilienklassen hinweg deutlich unter den Wieder­herstellungskosten, also den Kosten für die Errichtung eines vergleichbaren Neubaus.

TOP-10-MIETER (ZUM 31. DEZEMBER 2024)

Nr.

Mieter

1 2

GMG/Dt. Telekom IMOTEX

3 4 5 6 7 8 9 10

Bima Bundesanstalt für Immobilien­aufgaben

Roomers

Nutzungsart

Büro Handel Büro Hotel Sparkasse Südholstein Büro GALERIA Karstadt

Kaufhof comdirect bank AG BWI GmbH

CFH Penta Rostock GmbH

Stadt Freiburg

Summe Sonstige Gesamt

Handel Büro Büro

Hotel Büro

1 Nach annualisierter Vertragsmiete exkl. Nebenkosten

Vertragsmieten p. a.1

in EUR Mio.

in % von Gesamt

LAGEBERICHT 2

Grundlagen des Konzerns 2

Wirtschaſtsbericht 12

Weitere rechtliche Angaben 32

Chancen und Risiken 57

Prognosebericht 68

BILANZ 70

RECHNUNG 72

GESCHÄFTSJAHR 2024 73

PRÜFERS 103

IMPRESSUM 111

PORTFOLIO NACH ASSETKLASSEN

Büro Einzelhandel Sonstige

Gesamt 31.12.2024

Gesamt 31.12.2023

Veränderung (in %/pp)

Anzahl Immobilien Marktwert¹ in EUR Mio.

Anteil nach Marktwert in % Mietfläche in Tsd. m2

Marktwert pro m2

Vertragsmiete in EUR Mio. p. a.

Vertragsmiete pro m²

Mietrendite in % EPRA-Leerstands -quote2 in %

WALT in Jahren

33

490,6 225,7 63,0 779,3 1.075,6 - 27,5 %

63,0

385,8 188,8 28,8 603,5 858,4 - 29,7 %

1.271 1.195 2.185 1.291 1.253 3,1 %

36,3

9,60 9,29 12,52 9,63 9,00 6,9 %

7,4 7,5 5,0 7,2 7,1 0,1

15,1 3,6

14

29,0

17,0

15,0 6,2

4 51 59 -8

8,1 100,0 100,0 0

3,2 56,4 76,7 - 26,5 %

15,9 15,6

15,1 4,6

13,1 4,6

2,0 0,0

1 Der Marktwert (in EUR Millionen) stellt die Summe der Verkehrswerte des Immobilienportfolios der DEMIRE zum Berichtsstichtag dar. Abweichend zur Bilanzsumme "Bestandsportfolio gesamt" werden keine bilanzierten Erbbaurechte sowie Betriebsvorrichtungen berücksichtigt.

2

Exklusive als Projektentwicklung klassifizierter Immobilien

LAGEBERICHT 2

Grundlagen des Konzerns 2

Wirtschaſtsbericht 12

Weitere rechtliche Angaben 32

Chancen und Risiken 57

Prognosebericht 68

BILANZ 70

RECHNUNG 72

GESCHÄFTSJAHR 2024 73

PRÜFERS 103

IMPRESSUM 111

Portfolio- und Asset-Management

Die DEMIRE definiert aktives Asset­Management als wesentlichen Faktor zur Errei­chung einer langfristig positiven Entwicklung des Portfolios. Das setzt regelmäßi­gen Kontakt zu allen Beteiligten, insbesondere den Mietern, voraus. Dies trug auch wesentlich dazu bei, dass im abgelaufenen Jahr trotz schwieriger wirtschaſtlicher Rahmenbedingungen erfolgreich vermietet werden konnte.

Auch das aktive Portfoliomanagement ist Bestandteil unseres umfassenden Asset­Management­Ansatzes und hat zum Ziel, den Immobilienbestand langfristig attrak­tiv und wettbewerbsfähig zu halten. Im Zuge dessen arrondiert die DEMIRE das Portfolio fortlaufend und nutzt attraktive Akquisitionsopportunitäten ebenso wie gezielte Verkäufe von kleinen und nicht mehr strategiekonformen Objekten sowie repositionierten Objekten mit ausgereiztem Wertsteigerungspotenzial.

Die Bewertung des Gesamtportfolios erfolgte zum Stichtag 31. Dezember 2024 durch den unabhängigen Immobiliengutachter Savills. Die Wertveränderung gegenüber dem Vorjahr von EUR 1.075,6 Millionen auf EUR 779,3 Millionen geht auf abgeschlossene Verkäufe von vier Immobilien mit einem Marktwert zum 31. De­zember 2023 von insgesamt EUR 112,3 Millionen, die Dekonsolidierung des Limes­Portfolios (Marktwert zum 31. Dezember 2023: EUR 152,0 Millionen) und die Immobilienbewertung zum Jahresende 2024 von EUR - 32,1 Millionen zurück.

Vermietungsleistung

Die EPRA­Leerstandsquote des Bestandsportfolios - ohne als Projektentwicklungen klassifizierte Immobilien - belief sich zum Bilanzstichtag auf 15,1 % und liegt damit über dem Vorjahreswert von 13,1 %. Eine wesentliche Ursache für den gestiegenen Leerstand ist das Auslaufen von Mietverträgen ohne Nachvermietung, insbesonde­re die Insolvenz des ehemaligen Mieters MeinReal in Querfurt. Die durchschnitt­liche Restlaufzeit (WALT) des gesamten Portfolios blieb unverändert zum Vorjahr bei 4,6 Jahren.

Die annualisierten Vertragsmieten des Immobilienportfolios sind im Geschäſtsjahr Like­for­Like im Wesentlichen aufgrund des gestiegenen Leerstands um - 3,2 % ge­sunken. Gegenläufig wirkten die Indexierungen von Mietverträgen. Betrachtet man das Mietwachstum differenzierter nach Assetklassen, ergibt sich folgendes Bild:

ENTWICKLUNG ANNUALISIERTE VERTRAGSMIETEN IN 2024

Assetklasse	Like-for-Like-Mietentwicklung
Büro	- 1,1 %
Handel	- 7,6 %
Sonstige	- 2,2 %
Summe	- 3,2 %
Aktives Portfoliomanagement

Die Vermietungsleistung im Jahr 2024 lag mit rund 68.400 m² leicht unter dem Niveau des Vorjahres (rund 74.400 m²), was im Wesentlichen auf das schwache wirtschaſtliche Umfeld im Berichtsjahr zurückzuführen war. 29,4 % der Vermietungs­ leistung 2024 entfallen auf Neuvermietungen und 70,6 % auf Anschlussvermietungen.

Der Mietertrag mit EUR 65,3 Millionen ist insbesondere aufgrund der Immobilien­verkäufe rückläufig, gegenläufig wirkten Mietindexierungen (Vorjahr: EUR 78,5 Mil­lionen).

Im Geschäſtsjahr 2024 wurden sieben Immobilien in Leipzig (LogPark), Lohfelden, Osnabrück, Bayreuth (Karl­Marx­Straße), Hamburg, Dortmund und Bad Kreuznach für insgesamt EUR 123,8 Millionen veräußert, das entspricht einem kumulierten Abschlag auf den Marktwert zum 31. Dezember 2023 von 3,5 %, spiegelt jedoch den extern validierten Marktwert zum jeweiligen Veräußerungszeitpunkt wider. Die Verkaufsverträge für Hamburg, Dortmund und Bad Kreuznach mit einem kumulierten Verkaufsvolumen von EUR 12,7 Millionen wurden Ende 2024 unterzeichnet. Der Nutzen­Lasten­Wechsel erfolgte in Bad Kreuznach im Januar 2025, in Dortmund im

LAGEBERICHT 2

Grundlagen des Konzerns 2

Wirtschaſtsbericht 12

Weitere rechtliche Angaben 32

Chancen und Risiken 57

Prognosebericht 68

BILANZ 70

RECHNUNG 72

GESCHÄFTSJAHR 2024 73

PRÜFERS 103

IMPRESSUM 111

Februar 2025 und wird für Hamburg voraussichtlich bis zum zweiten Halbjahr 2025 erfolgen.

VERÄUSSERUNGEN 2024

Ort

LogPark Leipzig Lohfelden Osnabrück

Bayreuth, Karl­Marx­Straße Hamburg¹

Dortmund¹ Bad Kreuznach¹

Assetklasse Marktwert (31.12.2023)

in EUR

Verkaufspreis in EUR

Logistik 103.250.000 103.250.000

Büro Einzelhandel Büro Einzelhandel Büro

Büro

1.510.000 1.350.000 4.010.000 3.795.000 3.480.000 2.650.000

9.000.000 7.950.000 Mitarbeitenden fächert sich breit auf. Rund 14 % der Mitarbeitenden sind jünger als 1.880.000 1.780.000 30 Jahre, in der Altersgruppe 30-40 Jahre finden sich rund 31 % der Mitarbeitenden 5.170.000 3.000.000 und rund 45 % im Bereich 40-50 Jahre. Über 50, aber unter 60 Jahre sind es rund

Summe 128.300.000 123.775.000

1 Vertragsabschluss erfolgte im Jahr 2024, erwarteter Nutzen­Lasten­Wechsel im Jahr 2025

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren stellen Größen dar, die nicht unmittelbar der Steuerung des Unternehmens dienen, aber für den Erfolg der Unternehmens­entwicklung und den Unternehmenswert der DEMIRE eine elementare Rolle spielen. Die nichtfinanziellen Leistungsindikatoren beruhen dabei auf Kompetenzen, Wett­bewerbsvorteilen und Qualifikationen, die im Rahmen der laufenden Unterneh­menstätigkeit und der handelnden Personen durch die Historie der Gesellschaſt gewachsen sind. Als zentrale Leistungsindikatoren betrachten wir unsere Mitarbei­tenden sowie die Pflege unseres Netzwerks tatsächlicher und potenzieller Mieter und das umfassende Thema Nachhaltigkeit.

Mitarbeitende

KOMPETENZTRÄGER UND ZENTRALE ENTWICKLUNGSTREIBER

Zum 31. Dezember 2024 beschäſtigte der Konzern ohne den Vorstand 28 Mitarbei­tende (31. Dezember 2023: 34 Mitarbeitende). In die Zahlen einbezogen sind alle konsolidierten Gesellschaſten. Die Reduktion der Mitarbeitenden im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf den Verkauf der Immobilie LogPark in Leipzig zurückzuführen. Die von der DEMIRE Leipzig Am alten Flughafen 1 GmbH unmittel­bar beschäſtigten Mitarbeitenden konnten in neue Anstellverhältnisse bei dem Käufer bzw. dessen Verwalter überführt werden.

Die DEMIRE begrüßt und fördert die Vielfalt im Unternehmen. Die Altersstruktur der

3 % der Mitarbeitenden und über 60 Jahre knapp 7 %.

Die DEMIRE setzt in ihrer Unternehmensstruktur auf flache Hierarchien. Wir bieten motivierten und engagierten Mitarbeitenden vielfältige verantwortungsvolle Aufgaben und Betätigungsfelder. Kurze Entscheidungswege und direkte, offene Kommunikation zwischen allen Ebenen liefern gute Voraussetzungen für eine kons­truktive Zusammenarbeit. Das Unternehmen gestaltet die Rahmenbedingungen in dem Bewusstsein, dass unsere Mitarbeitenden der Kern unseres Unternehmens­erfolgs und ein wesentlicher Baustein für das Erreichen der mittel­ bis langfristigen Unternehmensziele sind.

Ein markt­ und leistungsorientiertes Vergütungssystem unterstützt die Fokussie­rung der Führungskräſte und der Mitarbeitenden auf das Erreichen der Unterneh­mens­ und Bereichsziele. Die Vergütung wird unternehmensintern regelmäßig überprüſt und den unternehmensweiten operativen wie auch persönlichen Zielen angepasst.

Unsere Mitarbeitenden haben die Möglichkeit zur internen und externen Weiter­bildung und damit zur Weiterentwicklung ihrer persönlichen und fachlichen

Attachments

• Original document
• Permalink

Disclaimer

DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG published this content on April 07, 2025, and is solely responsible for the information contained herein. Distributed via , unedited and unaltered, on April 07, 2025 at 13:16 UTC.